פס"ד בעניין פיצוי בגין הקפאה שלא מכח תכנית, שהתמשכה שנים רבות

תביעה זו נסובה בשאלת זכאותה של התובעת לקבלת פיצוי מהנתבעות בגין הקפאה שלא מכח תכנית, שהתמשכה שנים רבות, זאת מכח סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: " החוק"). ההקפאה היתה לצורך תכנונו של רח' סוקולוב במרכז הרצליה, ונמשכה שנים רבות בהן לא יכולה היתה התובעת לקבל היתר לבניה על חלקתה הידועה כחלקה 11 בגוש 6533 (להלן: " החלקה"), הממוקמת ברח' סוקולוב.

מיהות הצדדים

1.         התובעת הינה חברה פרטית אשר התאגדה בשנת 1972 כחברה משפחתית. התובעת רכשה את החלקה ביום 30.12.1974 ורשמה על שמה את הבעלות בה (מוצגים ת/1, ת/ב). על החלקה היה בנוי מבנה קטן המכיל חנויות המוחזקות על ידי דיירים מוגנים.

הנתבעת 1 הינה הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (להלן: " הנתבעת" או " הועדה המקומית"), אליה פנתה התובעת בשנת 1978 לקבלת היתר בניה לצורך בניה על החלקה. הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר בחודש יולי 1978.

נתבעת 2 הינה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: " נתבעת 2" או " הועדה המחוזית"), אשר לטענתה לא היתה מעורבת באירועים נשוא התביעה.

גרסת התובעת

2.         ההקפאה, כמתואר לעיל, התמשכה כ-25 שנה, תקופה שבמהלכה נמנעה מהתובעת האפשרות לבנות על החלקה ולפתחה. הגם שמדובר בפעולה שלטונית מותרת מכח סעיפי החוק הנ"ל, אולם מטרתה הברורה הינה "הקפאה זמנית גרידא", כדברי ב"כ תובעת בסיכומיה, אשר באמצעות החלטה מנהלית זו הפכה לפגיעה ממושכת וקשה בקניינה של התובעת.

לטענת התובעת ההקפאה שבגינה נמנע מהתובעת לקבל היתר בניה מקורה בהתמשכות בלתי סבירה של הליכי תכנון ביחס ל-4 חלקות בלבד ברחוב סוקולוב, שעה שלתובעת לא היה מידע משל עצמה לבחון את מהות הענין. אף במהלך המשפט היה קושי לקבל את המסמכים הנחוצים לענין. התובעת למדה על פעולותיהן של הנתבעות מתוך תיקי הועדה המקומית והועדה המחוזית עובר להגשת התביעה, ולטענתה היה לה אף קושי לקבל מסמכים גם לאחר הגשתה.

התובעת הגישה ביום 17.1.1978 בקשה להיתר בניה עת היתה בתוקף תב"ע 253א' משנת 1961. בשנת 1977 אושרה תב"ע 1108א'. כן היו שתי תכניות נוספות 1678 ו-1627 שהתייחסו לשני חלקי המבנה.

ביום 24.7.78 קיבלה התובעת תשובה לבקשת ההיתר, לפיה ניתן יהא להגיש בקשה להיתר רק לאחר אישורה הסופי של תכנית 1485 שלגביה ישנה הצעת תכנון חדשה. במהלך התקופה הגישה התובעת התנגדויות לתכניות.

טענתה המרכזית של התובעת הינה כי לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, גם פעולה שלטונית, שנעשית על פי סמכותה כדין, אולם פוגעת בזכות הקנין - מחייבת פיצוי (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה לתכנון כפר סבא, פ"ד מו(4), 627). הקפאת אפשרות ניצול של מקרקעין, כאמור לעיל, נכללת בה.

לטענת התובעת היא רכשה הנכס לאחר שבדקה אצל נתבעת 1 את המצב התכנוני לפיו ניתן היה לבנות בחלקה בנין בן 4 קומות. דהיינו 3 קומות מגורים מעל קומה מסחרית, בהיקף של כ-161% בניה. לאור נתון זה התחייבה התובעת לרשום על שם מוכרת החלקה הגב' ליפקין שתי דירות בנות 4 חדרים בבניין החדש שיבנה בחלקה וזאת כחלק מן התמורה. לאור העדר אפשרות בניה נוצר סכסוך בין התובעת לגב' ליפקין שהוביל להתדיינות שהסתיימה ביום 21.7.85 בפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 156/82 ליפקין נ' דור זהב בע"מ פ"ד לט (3), 85), לפיו נדחה ערעורה של ליפקין על פסק דין של בית המשפט המחוזי בת"א. (מוצגים ת/3, ת/4). התוצאה הינה כי על התובעת היה לשלם לליפקין את יתרת התמורה החוזית ולהבטחתו נרשמה משכנתא על החלקה לזכות ליפקין.

התובעת טוענת עוד כי אי קבלת היתר גרם לכך שנמנעה ממנה הזכות לפנות את הדיירים המוגנים, דבר שעמדה לעשות עם קבלת ההיתר (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב 1972). בתוך כך נאלצה להסכים לחילופי דיירים מוגנים, בחנות הירקות (ת/5).

לתובעת מספר עילות חלופיות עליהן היא משתיתה תביעתה, לרבות העילה המינהלית, החוקתית, הנזיקית בגין הפרת חובה חקוקה ובגין רשלנות, והיא מעריכה את נזקיה המצטברים בסך 4,500,000 ש"ח נכון ליום 5.9.02. כן טוענת התובעת, כי נגרם לה נזק לא ממוני שאת אומדנו היא משאירה לשיקול דעת בית המשפט.

גרסת נתבעת 1

3.         התובעת לא עשתה דבר במשך השנים על מנת לקדם את הוצאת היתר הבניה בחלקה ואף הגישה התנגדויות לתכניות שהופקדו.

חלפו שנים של חוסר מעש כמעט מוחלט של התובעת למימוש זכויותיה בחלקה, בינתיים אושרה התכנית הכוללת לרחוב סוקולוב, הר/1485, וכן אושרה ביום 5.9.02 תכנית למתחם בו מצויה חלקת התובעת - תכנית הר/1730א, המשביחה את חלקת התובעת. או אז החליטה התובעת באופן מפתיע להודיע כי ניזוקה במהלך כל השנים עוד מאז שנת 1978 ועד לאישור תכנית הר/1730א בשנת 2002, וזאת כאשר מעולם לא טרחה התובעת אף לשלוח לנתבעות מכתב כלשהו המתייחס לנזק אפשרי הנגרם לה כתוצאה מפעולה כלשהי מפעולותיהן לכאורה ואף לא בטרם הוגשה תביעה זו.

הנתבעת טוענת כי אין לתובעת כל עילת תביעה כנגד הוועדה המקומית, וכי לא הוכיחה כל נזק אשר נגרם לה בעטיה של הוועדה המקומית ובודאי לא הוכיחה את אחריותה של הוועדה המקומית לכל נזק שהוא, ככל שנגרם.

מסכת הראיות שהובאה מלמדת כי התובעת, אשר הוכח כי נתקלה אף בקשיים אובייקטיביים אשר אינם קשורים להליך תכנונו של רחוב סוקולוב, במימוש בניה בחלקה, הגיעה מזמן למסקנה, כי מימוש זכויות הבניה בנכס, לאור נסיבותיו וההתחייבויות הנובעות מבניה בו, אינו משתלם כלל מבחינה כלכלית, החליטה לנסות את מזלה, ומספר שנים לאחר אישור תכנונו של רחוב סוקולוב, נזכרה לטעון לראשונה כי הינה נפגעת עוד משנת 1978 ולדרוש פיצוי בגין נזקים אלו.